La prestazione energetica cambia il valore delle case

Il certificato di prestazione energetica “APE” prima attestato di certificazione energetica sta cambiando il nostro modo di valutare e decidere su quale tipo di abitazione orientarsi.

Dall’obbligo di allegare a gli atti di trasferimento di beni immobili ad uso residenziale e comunque immobili che prevedono la permanenza di persone quali negozi uffici e laboratori, obbligo esteso anche per il contratti di locazione.

L' APE, da molti visto come una certificazione inutile ed un ulteriore costo per il venditore soprattutto se riferito alle compravendite di porzioni immobiliari di vecchia edificazione, in realtà sta cambiando il nostro modo di valutare e decidere su quale tipo di abitazione orientarsi, una sorta di presa di coscienza da parte degli acquirenti e delle persone in genere dell’importanza di vivere in una casa più confortevole mantenendo i costi di gestione sempre più contenuti.

Una sfida commerciale, ma prima ancora una rivoluzione culturale iniziata già da qualche anno, la “patente” di ecosostenibilità per le case. Come influisce la classe energetica di un immobile sulla sua valutazione commerciale? E come evitare che si crei un doppio mercato, da una parte la punta dell’iceberg delle case “virtuose” nelle classi energetiche più alte, e dall’altra il grosso dello stock immobiliare, che non rispetta i criteri di risparmio energetico? Se ne è parlato al convegno-seminario “Certificazione energetica e valutazioni immobiliari, il nuovo paradigma del real estate”, organizzato dal Servizio formazione permanente di Fiaip Bergamo, la federazione italiana agenti immobiliari professionali.

Da un anno è obbligatorio allegare a tutti gli atti di compravendita l’attestato di certificazione energetica, mentre dal prossimo 1 luglio l’obbligo sarà esteso anche ai contratti di locazione. Sta a noi agenti immobiliari professionali far comprendere ai proprietari che la certificazione energetica non è un balzello, l’obolo da versare per poter vendere o affittare la loro casa, ma la carta d’identità dell’immobile, che ne misura il consumo energetico annuo e la qualità costruttiva.

La nuova normativa sulla certificazione energetica degli edifici già da qualche anno in vigore, costituisce per il mercato immobiliare e per il panorama edilizio italiano una vera e propria rivoluzione culturale, un cambio di paradigma. Per la prima volta, infatti, viene introdotta nella valutazione degli immobili una variabile diversa da tutte quelle che eravamo abituati a considerare nell’estimo tradizionale (zona, vetustà, orientamento, stato di conservazione, qualità dell’edificio, taglio interno, ecc.): la casa viene considerata in questa prospettiva come una macchina che consuma energia e produce servizi, che nel loro insieme costituiscono la qualità dell’abitare, elemento fondamentale della qualità della vita.

Dobbiamo quindi apprfondire il rapporto tra la certificazione energetica, il suo influsso sul prezzo degli immobili e il ruolo del mediatore immobiliare professionale.

L’agente immobiliare è in una posizione delicata, in quanto deve valorizzare l’immobile che gli è stato affidato per la vendita, ma allo stesso tempo consigliare per il meglio l’acquirente.

L’attestato di Prestazione energetica è richiesto alla firma del rogito e del contratto di locazione, quindi a giochi fatti, quando il preliminare è stato già concluso e il prezzo deciso dalle parti.

Ma è indubbio che man mano che la mentalità dell’efficienza energetica prenderà piede la certificazione energetica influirà sempre più sulla valutazione dell’immobile, perché viene percepita un po’ come la patente di qualità della casa. Qualcosa di simile alle stelle per gli alberghi, anche se va detto che per la valutazione immobiliare la variabile più importante resta la location.

La novità della certificazione energetica non è comunque da poco, perché introduce, per la prima volta, un parametro oggettivo dei criteri costruttivi dell’immobile, che si traducono nel fabbisogno annuo di energia della casa espresso dalla classe energetica, dalla A alla G. Per non rimanere tagliati fuori da questa rivoluzione culturale e per non rischiare di finire in un mercato parallelo su valori depressi, è necessario che gli immobili a bassa efficienza energetica vengano riqualificati dai loro proprietari, approfittando degli sgravi fiscali del 55 per cento. Questa è la sfida culturale che vede uniti tutti gli operatori del comparto immobiliare raccolti da Fiaip nel Fire, il Forum interassociativo real estate, che comprende oltre agli agenti immobiliari i costruttori di Ance e gli amministratori condominiali di Anaci, nel quadro della comune adesione a Confindustria. In questa direzione va lo stesso Piano casa, che condiziona gli aumenti di volumetria alla riduzione dei consumi energetici dei fabbricati.

Dal convegno – seminario, attraverso il contributo degli agenti Fiaip, è emerso che gli immobili nelle classi più alte, A e B, hanno un vantaggio in termini di prezzo che può arrivare al 10 per cento e oltre, e comunque, a parità di location, li porta sui valori più alti nelle forbici di prezzo minimo/massimo rilevate dall’Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo per i 43 quartieri di Bergamo e i 244 comuni della provincia. L’extra-costo di costruzione per miglioramenti energetici del 30% è di160 Euro/mq (fonte Ance), mentre può arrivare ad un massimo di 300 Euro/mq stimati da Casaclima per un immobile in classe A, che scendono a 175 Euro per la B e100 Euro per la classe C.

Ma la buona notizia è che il consumo energetico di una casa può essere notevolmente abbattuto anche attraverso interventi non particolarmente complessi né costosi. Per esempio, la semplice sostituzione degli infissi può portare ad un contenimento dei consumi energetici del 10% e l’applicazione di un sistema a “cappotto” sulla facciata permette ulteriori risparmi intorno al 10-12%, migliorando la classe energetica e rivalutando l’immobile molto di più dei costi sostenuti per questi semplici interventi, 90 Euro/mq per cappotto e serramenti (fonte Ance).

Ecco la tabella completa degli extra costi:

Ipotesi CasaClima – Extracosti/mq per

classe energetica

Base di partenza 1.400 euro/mq

Classe D (100 kWh/mq/anno)

Classe di partenza ai fini del calcolo

costi/mq ipotetici: 1.400 euro circa

Classe C (75 kWh/mq/anno)

costi/mq: 1.500 euro circa (+ 7%)

ammortamento: 5-10 anni

Classe B (50 kWh/mq/anno)

costi/mq: 1.575 euro circa (+12%)

ammortamento: 10 anni

Classe A (30 kWh/mq/anno)

costi/mq: 1.700 euro circa (+ 20%)

ammortamento: 20 anni

Norbert Lantschner di CasaClima ricorda che i costi si riducono quando si valutano gli edifici nel loro complesso piuttosto che le singole unità abitative. In particolare, le spese si riducono per i condomini: in una struttura con 10 unità abitative, per esempio, l’extracosto è di circa 250 euro per appartamento.

Anche l’Associazione nazionale dei costruttori ha condotto delle stime. Secondo i calcoli dell’Ance, per interventi che migliorano le performance energetiche di circa il 30%, gli extracosti possono essere calcolati in media attorno ai 150-160 euro/mq.

Ipotesi Ance – Extracosti/mq per miglioramenti energetici del 30%

Calcolo indicativo su alcuni possibili soluzioni

Isolamento dell’involucro: +50 euro/mq

Impianto di ventilazione meccanica controllata: +40 euro/mq

Impianto radiante: +30 euro/mq

Isolamento delle finestre: +40 euro/mq

Extracosto totale: +160 euro/mq

(Fonti: Ance, il Sole 24 Ore, CN Geometri, elaborate da Casaday.org)

Oggi in Italia si stimano, su elaborazione incrociata di dati Enea, Istat e Cresme, circa 30 milioni di unità abitative, delle quali solo la punta dell’iceberg, dal 2 al 5% a seconda delle rilevazioni, si trovano nelle classi energetiche migliori, A B e C. Oltre il 55%, 16.639.801, sono state costruite prima del 1971, quindi prima di ogni legislazione in materia di contenimento dei consumi energetici degli edifici (Legge373/ 1076), e ben 25.107.535, pari al 85% del patrimonio edilizio esistente, prima dell’entrata in vigore della Legge 10/1991, quindi senza alcun tipo di documentazione o criterio volto al contenimento dei consumi energetici.

E’ evidente che la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare consolidato è la sfida immobiliare che ci attende, e cambierà in modo significativo il nostro approccio al tema dell’abitare e del real estate.